Les baux commerciaux

 


Les communes sont de plus en plus souvent confrontées à l’application du régime des baux commerciaux.

Devant la complexité de ce droit, nous avons choisi de vous en présenter les principales règles.

 

Durée du contrat

 

Bail classique

Art.L145-4 du code de commerce.

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. 

 

Bail de courte durée (bail dérogatoire)

Art.L145-5 du code de commerce.

La durée est égale au plus à 24 mois.

Les parties doivent exprimer clairement leur intention de déroger au statut des baux commerciaux.

Locaux concernés

Art.L145-1 et suivants du code de commerce.

Il s’agit des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, ainsi que des locaux ou immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à en compromettre l'exploitation.

Destination des Lieux

Art.L145-47 et suivants.

Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités «connexes» ou «complémentaires». Pour cela, il doit prévenir le propriétaire par acte d’huissier. Le bailleur devra alors dire s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités.

Vous pouvez aussi définir dans le contrat de bail les activités interdites ou non.

Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence.

Le bailleur peut en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail.

Fixation du loyer

Art.L145-33 et suivants

Dépôt de Garantie

Il n'y a pas de plafonnement du montant maximum autorisé, mais, si le montant dépasse deux termes de loyers (soit 2 mois, soit 2 trimestres…), l'excédent porte intérêt au profit du locataire.

 

Loyer initial

Le montant doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 - Les caractéristiques du local considéré ;

2 - La destination des lieux ;

3 - Les obligations respectives des parties ;

4 - Les facteurs locaux de commercialité ;

5 - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

 

Révision du loyer en cours de bail

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ou le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.

 

Plafonnement du loyer

L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l'INSEE (en substitution, depuis le 1er janvier 2006, à l'indice du coût de la construction).

 

Déplafonnement du loyer

Le loyer peut être déplafonné notamment :

- lorsque la valeur locative réelle a subi une variation de plus de 10% de la valeur de référence,

- lorsque le contrat de bail a été prolongé tacitement après l’échéance du bail et se poursuit au-delà de 12 ans.

 

Clause d'échelle mobile 

Négocier une telle clause a pour conséquence de modifier le montant du loyer sans attendre 3 ans. «Si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire».

Renouvellement

Art.L145-8 et suivants

Bail de courte durée

Aucun droit au renouvellement au profit du locataire (ni indemnité).

Si le locataire reste dans les lieux au-delà de ce délai, le bail est requalifié en bail commercial.

Le propriétaire doit donc observer des règles de prudence en envoyant notamment un congé au locataire avant la fin de ces 24 mois et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux en cas de nécessité.

 

Bail classique

Le renouvellement, à l’expiration du délai de 9 ans, est de droit pour le propriétaire du fonds de commerce effectivement exploité dans les lieux pendant les 3 ans précédent la demande. Les parties ne peuvent pas y déroger.

A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat et ce, pour une durée indéterminée.

Le bailleur qui souhaite donner au locataire son congé, doit lui signifier par voie d’huissier. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.

La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par voie d’huissier et comporter des mentions « obligatoires ».

Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, également par voie d’huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte d’huissier notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que « le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. ».

Refus de renouvellement

Principe

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

 

L’indemnité d’éviction

Art.L145-14 et suivants

 

Exceptions

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1º S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par voie d’huissier. Elle doit préciser le motif invoqué et reproduire des mentions obligatoires;

2º S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

En cas de reconstruction par le propriétaire d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.

Pour cela, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier au propriétaire sa volonté de bénéficier de cette priorité, par voie d’huissier, en lui faisant connaître son nouveau domicile ; il doit notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.

Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer ou d'occuper lui-même un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail.

Le locataire a un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente.

3°Le bailleur a également le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction sauf en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Le cas échéant, le locataire perçoit tout de même une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

Résiliation

Art.L145-4 et suivants

Art.L145-41 et suivants

 

Résiliation par le bailleur

Le bailleur peut résilier le contrat à chaque échéance triennale dans certains cas précis, tels : construction ou reconstruction de l'immeuble existant, surélévation ou encore exécution de travaux prescrits dans le cadre d'une opération de construction immobilière.

Le contrat peut prévoir d'autres motifs de résiliation pour le bailleur.

 

Résiliation par le locataire

Sauf clause contraire, le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans.

 

Résiliation amiable

Il est toujours possible pour les parties de rompre le contrat d'un commun accord, même avant les échéances prévues au contrat.

 

Clause résolutoire

Cette clause permet aux parties de rompre leur contrat lorsque l'une d'entre elles ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer, réalisation de travaux, exploitation...). Elle est valable uniquement si certaines conditions de forme sont remplies (commandement resté sans réponse pendant un mois).

Sous-location

Art.L145-31 et suivants

Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

Cession du bail

Art.L145-16 et suivants

Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les clauses tendant à interdire au locataire de céder son bail.

 

Fiche du 21.09.06