Bail rural

 

 

L’indemnité au preneur sortant

Le régime de l’indemnité due au preneur sortant est aménagé par les articles L.411-69  à L.411-78 (les articles cités en référence sont issus du Code rural, sauf mentions contraires). Ce régime d’indemnisation s’applique à tous les travaux ou investissements qui modifient matériellement le fonds et lui apportent une plus-value (améliorations et agencements des bâtiments existants, constructions neuves, travaux excédant l’entretien normal, plantations, drainage, irrigation, transformations du sol améliorant durablement sa productivité, etc.).

 1- Les parties au règlement de l’indemnité

Le preneur sortant qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a droit à une indemnité, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail (article L.411-69) : il importe peu que la fin du bail résulte d’une résiliation pour faute du preneur (Cass.soc.19/11/64, Badois c/ Merland) ou d’un refus de renouvellement.

En cas de cession du bail, des améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et qui lui ouvrent droit, à terme du bail, à l’indemnité peuvent être cédées au preneur entrant (article L.411-75).

Dans le cas de l’apport du droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants de l’article L.411-38, les améliorations ainsi transférées donnent lieu à l’attribution de parts au profit du cédant.

Dans le cas de cession (article L.411-35 et L.411-38), le preneur entrant est subrogé dans les droits à l’indemnité que l’intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur.

Un associé qui, dans les conditions prévues par les articles L.323-14 et L.411-37, met à la disposition d’une société des biens dont il est locataire, peut céder à ladite société les améliorations qu’il justifie avoir faites sur le fonds et qui lui ouvrent droit, au terme du bail, à l’indemnité. La société lui attribue des parts correspondant à ce transfert. Elle est subrogée dans les droits à l’indemnité que l’intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur.

L’indemnité est due par le bailleur à l’expiration du bail (article L.411-69). Une somme pour amélioration du fonds ne peut pas être mise à la charge du nouveau locataire. Cette pratique est illicite et sévèrement sanctionnée (cf.article L.411-74 pour la fixation de la peine).

En cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti par l’officier public ou ministériel chargé de la vente du fait qu’il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l’indemnité éventuellement due à celui-ci (article L.411-69).

Si la vente a eu lieu par adjudication, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur dans les conditions prévues aux articles L.411-71 et L.411-73. Cette mention est établie par l’officier public ou ministériel chargé de la vente d’après les indications fournies par le bailleur et le preneur. En cas de désaccord entre les parties, elle fait état des éléments contestés.

S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi (article L.411-72).

Sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur. Toutefois, peut être fixée à forfait l’indemnité due pour la mise en culture des terres incultes, en friche ou en mauvais état de culture, à condition que ces terres aient été déclarées dans le bail (article L.411-77).

2- L’exécution des travaux par le preneur

Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause de bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes (article L.411-73).

            ► Travaux pouvant être réalisés « sans l’accord préalable » du bailleur

Travaux concernés :

- les travaux dispensés de cette autorisation par la loi N°67-561 du 12 juillet 1967, relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application. Il s’agit de l’exécution des travaux destinés à adapter, totalement ou partiellement, les locaux d’habitation à des normes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort. Si le bailleur peut accepter de prendre à sa charge ces travaux, il n’a pas l‘obligation légale de les effectuer. Le preneur ne peut l’y contraindre (Cass.civ.3è, 16/11/97, Hermal c/ Delbaere, n°96-10796).

- les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations. La liste est établie par arrêté du préfet après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux (article R.411-14). Cette liste ne pourra comprendre que les travaux nécessités par les conditions locales et afférents :

- en ce qui concerne l’amélioration des bâtiments d’exploitations existants, à l’installation de l’eau et de l’électricité dans ceux-ci, à la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques,

- en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, à la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ainsi qu’aux travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle,

- tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de 6 ans la durée du bail.

La procédure pour réaliser les travaux précis

Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci.

Le bailleur peut :

- soit décider de les prendre à sa charge,

- soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion.

Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux :

- si aucune opposition n’a été formée,

- si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé de l’opposition dont il a été saisi ou,

- si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

            ► Travaux nécessitant l’accord préalable du bailleur

Les plantations et les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol

Le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les 2 mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire.

La construction d’un bâtiment d’habitation

Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. Il exécute alors les travaux à ses frais et supporte les impôts et taxes afférents au bâtiment construit.

Les travaux imposés par l’autorité administrative

Le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux. Le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur. En cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les 2 mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer du bailleur pour l’exécution de ces travaux.

Tous les autres travaux d’amélioration

Le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur. A cet effet, il lui notifie sa proposition ainsi qu’à un comité technique départemental dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par le préfet. Le bailleur peut décider de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur. S’il refuse ou s’il ne répond pas dans les 2 mois de la notification, le preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d’un délai de 2 mois pour rendre son avis.

Le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux :

- si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formée par le bailleur auprès du tribunal paritaire,

- si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi ou,

- si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

Le permis de construire, dans le cas où il est exigé, peut être demandé par le preneur seul dès lors qu’il a l’autorisation de faire les travaux, compte tenu des dispositions précédemment énoncées.

Les travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation

Le preneur doit joindre à sa proposition, notifiée au bailleur, l’engagement écrit d’acquitter les taxes syndicales correspondantes qui sont alors recouvrées par voie de rôle annexe. Dans ce cas, l’accord du bailleur emporte mandat d’être représenté par le preneur au sein de l’association syndicale ou foncière qui a la maîtrise des travaux.

Les travaux affectent le gros œuvre d’un bâtiment

Le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art désigné, à défaut d’accord amiable, par l’autorité judiciaire.

Quelle que soit la procédure qui s’applique, les travaux d’améliorations doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation (article L.411-73, II).

            ► Travaux effectués dans le respect des procédures

Le preneur ne dispose pas d’une totale liberté pour effectuer les travaux d’amélioration. Leur exécution est subordonnée au respect des formalités énoncées dans nos paragraphes précédents. Si le preneur ne respecte pas exactement les procédures légales avant d’exécuter les travaux, ces travaux sont considérés comme irréguliers et ils ne seront pas indemnisés à la fin du bail (Cass.civ.3è, 07/05/02, de la Sayette c/ Manceau, n°00-12-865).

            ► La preuve des améliorations

En application de l’article R.411-15, la preuve des améliorations résulte :

- soit d’un état des lieux établi dans les conditions prévues à l’article L.411-4,

- soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun.

Lorsqu’il est procédé à une expertise, celle-ci doit être établie conformément au plan d’inventaire déterminé par arrêté du ministre de l’Agriculture et préciser la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur. La rémunération des experts est assurée d’après un barème forfaitaire.

Remarque : le juge n’est pas tenu d’ordonner une mesure d’expertise (Cass.civ.3è, 12/07/00, n°98-20048).

            3- Le calcul de l’indemnité (art.L.411-71)

En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution.

Toutefois, il pourra, pour les bâtiments d’exploitation, les bâtiments d’habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé, par décision administrative, de calculer l’indemnité sur une base différente. En effet, le préfet, après avis de la commission consultative des baux ruraux, peut déroger au taux de 6 % en arrêtant des tables d’amortissement (article R.411-19). Celles-ci sont établies dans les limites déterminées par un barème national (fixé à l’article R.411-18).

En tout état de cause, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation.

En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main d’œuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds de ces plantations.

En ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, les améliorations culturales, ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l’article L.411-28, l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder 18 ans.

En cas de reprise effectuée en application des articles L.411-6, L.411-58 et L.411-60, et en ce qui concerne les travaux régulièrement exécutés en application des 1 et du I de l’article L.411-73, l’indemnité est égale à la valeur au jour de l’expiration du bail des améliorations apportées, compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d’utilisation.

En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, l’indemnité est fixée comme au 1°, sauf accord écrit et préalable des parties.

Travaux subventionnés ou somptuaires (article L.411-71)

La part des travaux dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité. Les travaux, qui ont un caractère somptuaire ou qui n’ont pas été faits au juste prix, ne donnent lieu à indemnité que comme s’il s’agissait d’installations normales et  réalisées au juste prix.

            4- Le paiement de l’indemnité

Les délais de paiement accordés par le juge (article L.411-76)

Pour le paiement de l’indemnité, le juge peut accorder au bailleur les délais prévus aux articles 1244-1 et 1244-3 du Code civil.

Toutefois, aucun délai ne peut être accordé lorsque le bailleur invoque le bénéfice des articles L.411-5 à L.411-7, L.411-57 à L.411-64, L.411-67 et L.415-11, 1er alinéa (reprise en cours de bail, reprise partielle pour construire, reprise en fin de bail pour exploitation personnelle, refus de renouvellement en raison de l’âge du preneur, refus de renouvellement opposé par une collectivité publique).

Dans ce cas, chacune des parties peut, à partir de la notification du congé, et indépendamment de toute action sur le fond, saisir le tribunal paritaire en vue d’obtenir la fixation de cette indemnité.

S’il apparaît que le preneur est en droit de prétendre à une indemnité et si celle-ci n’a pas été définitivement fixée un an  avant l’expiration du bail, la partie la plus diligente peut saisir le président du tribunal paritaire statuant en la forme des référés en vue de la fixation d’une indemnité provisionnelle d’un montant aussi proche que possible de celui de l’indemnité définitive et qui, nonobstant toute opposition ou appel, doit être versée ou consignée par le bailleur dans le mois de la notification de la décision en fixant le montant. Le preneur peut exiger, à son départ des lieux, le versement des sommes consignées, sans préjudice de la restitution ultérieure de l’excédent éventuel lors de la décision définitive. Si, malgré la fixation de l’indemnité provisionnelle ou définitive, le bailleur n’a pas versé ou consigné celle-ci à la date de l’expiration du bail, il ne peut exiger le départ du preneur avant que ce versement ou cette consignation ait été effectué.

Lorsque l’indemnité a été fixée par le juge et payée par le bailleur, celui-ci peut demander soit une majoration du prix du bail, conformément à l’article L.411-12, soit le remboursement par le preneur à sa sortie sera calculé comme s’il était entré dans les lieux à la date d’entrée du preneur sortant.

Le prêt spécial à long terme pour le bailleur (article L.411-70)

Pour permettre le paiement de l’indemnité due, les établissements bancaires agréés peuvent accorder aux bailleurs qui en font la demande des prêts spéciaux à long terme.

La subrogation du bailleur dans les droits et obligations du preneur (article L.411-70)

Lorsque le preneur sortant a obtenu un prêt pour réaliser des améliorations et que ce prêt n’est pas entièrement remboursé, le bailleur est, s’il en fait la demande, subrogé dans les droits et obligations du preneur et l’indemnité due est réduite en conséquence.

Fiche du 12.01.07