DPU et contentieux

 

 

I - Les conditions de suspension d’une décision de préemption

Lorsqu’une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision (art. L 521-1 du code de justice administrative).

Dans le cadre du droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, le Conseil d'Etat vient de rappeler qu'eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement dans le cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption ; il appartient au juge de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui est soumise.

En l’espèce, les moyens soulevés (insuffisance de motivation, absence de motifs justifiant l’exercice du droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, détournement de pouvoir) ne paraissaient pas propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de la délibération de la commune de Mazaugues. La demande de suspension a été rejetée (CE, 22 février 2006, société V.,n° 281334).

Pour un exemple où le Conseil d’Etat a considéré que la condition d’urgence était remplie, et a suspendu la décision de préemption car un moyen soulevé (délégation  accordée à l’EPF de Normandie non retirée) était de nature à créer un doute sérieux quant à la décision d’exercer le droit de préemption par le maire, voir l’arrêt suivant : CE, 23 novembre 2005, commune de Pont-de-l'Arche, n° 280574.

Lorsque l’acquéreur évincé demande la suspension d’une décision de préemption, la condition d’urgence doit être constatée, y compris en l’absence de transfert, concomitant à cette décision, de la propriété du bien préempté vers la commune, du fait d’un désaccord sur le prix. Si, en l’espèce, la commune de Portbail ne faisait état d’aucune circonstance particulière caractérisant la nécessité pour elle de réaliser immédiatement le projet ayant motivé l’exercice du droit de préemption, les moyens développés (insuffisance de motivation, absence de réalité des projets, notification tardive de la délibération, détournement de pouvoir...) ne paraissaient pas propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de la délibération attaquée. Les demandes tendant à la suspension de l’exécution de la délibération ont été rejetées (CE, 1re et 6e sous-sections réunies, 26 janvier 2005, n° 272126).

 

II - Les conséquences d’un exercice illégal du droit de préemption

a) Responsabilité de la commune

L’illégalité d’une décision de préemption constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune. En l’espèce, la cour précise que lorsqu’une décision de préemption est illégale, et qu’elle a empêché la revente du bien à l’acquéreur évincé, celui-ci est fondé à demander réparation du préjudice direct et certain qui en a résulté pour lui, même si l’illégalité fautive relève de la légalité externe (la délibération ne comportait pas de description précise de l’objet en vue duquel était exercé le DPU) et que la commune a exercé son droit de préemption dans un but d’intérêt général (CAA Paris, 3 février 2004, M. et Mme X.  c/commune de Clairefontaine-en-Yvelines, n° 00PA02593).

En revanche, il a été jugé qu’un acquéreur, personne physique, mentionné dans une DIA, ne pouvait être regardé comme ayant agi en tant que représentant et pour le compte d’une société et demander réparation, celle-ci ne justifiant pas d’un préjudice résultant de l’exercice par la commune, de son droit de préemption urbain (CAA Nantes, 26 avril 2000, société Boutin Marine c/commune de Courseulles-sur-Mer, n° 98NT00038).

b) Les propriétaires qui sont privés du droit d’aliéner leurs biens en raison de l’exercice illégal du DPU ont droit à une indemnisation

Lorsque la décision d’exercice du droit de préemption est entachée d’une irrégularité de fond, il a été jugé que le demandeur pouvait être indemnisé, à la fois du coût d’immobilisation des terrains et des immeubles, mais aussi du matériel et du fonds de commerce, qui, en l’espèce n’est pas dissociable des biens immobiliers en cause. L’indemnisation de la perte de chance sérieuse de réaliser une vente qui était possible à la date de l’exercice du droit de préemption, ainsi que l’impossibilité de faire percevoir et de faire fructifier la somme stipulée dans la promesse de vente initiale a été entérinée par cet arrêt : CAA Paris, 15 décembre 1999, M. et Mme Maranne, n° 96PA02393.

En revanche, il a été jugé récemment que le calcul de l’indemnisation d’un propriétaire, à la suite de l’annulation d’une décision de préemption, doit prendre en compte la diligence de ce dernier pour réaliser la vente après la décision de justice. En l’espèce, une promesse de vente pour 1 750 000 F avait été conclue. Le maire de la commune ayant finalement renoncé à préempter par lettre du 20 janvier 1997, la société venderesse a vendu le bien le 5 mars 1999 au prix de 675 000 F. Les juges ont retenu que la société ne faisait état d’aucune circonstance l’ayant empêchée de céder le bien dans un délai raisonnable après la décision de renonciation à un prix correspondant à la valeur vénale, et ont refusé d’évaluer le préjudice à la somme de 1 075 000 F (163 882 €), correspondant à la différence entre le prix de la promesse et le prix finalement obtenu après annulation du DPU (CE, 1re et 6 e sous-sections réunies, 15 mai 2006, commune de Fayet, n°266495).

c) Rétrocession des biens aux anciens propriétaires

Principe : l’annulation pour excès de pouvoir de la délibération d’un conseil municipal décidant la préemption d’un bien n’a pas pour effet de mettre fin au droit de propriété de la commune sur ce bien, mais implique seulement que celle-ci prenne toute mesure pour mettre fin aux effets de la décision annulée, par exemple en proposant à l’acquéreur évincé puis, le cas échéant, à l’ancien propriétaire du bien préempté, d’acquérir ce bien.

Une commune ayant aliéné une partie des biens préemptés à des fins autres que celles prévues à l’article L 210-1 du code de l’urbanisme et utilisé de même le reliquat, il a été jugé qu’elle devait en proposer la rétrocession aux anciens propriétaires en versant de plus des dommages-intérêts. En l'espèce, la décision de préemption prévoyait l’extension d’un cimetière et la création d’un espace vert public contigu qui n’avaient pas été réalisées pour une fraction du bien acquis (Cass, 3e civ., 15 décembre 1999, commune des Lilas c/Milosavljevic, n° pourvoi 98-10717).

En cas d'annulation d'une décision de préemption cela implique, sauf atteinte excessive à l'intérêt général, que le titulaire du droit de préemption, s'il n'a pas entre-temps cédé le bien illégalement préempté, s'abstienne de le revendre à un tiers (la revente fait obstacle à ce que les mesures d’exécution d’annulation de la préemption soient mises en œuvre). Il est tenu de proposer à l'acquéreur évincé puis, le cas échéant, au propriétaire initial du bien, de l'acquérir à un prix visant à rétablir les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle (CE Sect., 26 février 2003, M. et Mme X c/commune de Clairefontaine-en-Yvelines, n° 231558). Ce prix doit notamment prendre en compte les éventuelles modifications apportées au bien consécutivement à l’exercice de la préemption litigieuse (CE, 29 décembre 2004, SCI Desjardins KB, n° 259855).

d) Transaction

Le maire peut conclure une transaction suite à l’annulation d’une décision de préemption. Ainsi, à la suite d’une procédure de saisie immobilière, une maison d’habitation a été adjugée à M. et Mme G. La commune a exercé son droit de préemption sur ce bien. Celui-ci a été annulé par jugement du tribunal administratif d’Amiens en date du 9 mars 2004.  En l’espèce, le maire a signé ensuite une transaction par laquelle M. et Mme G renonçaient à tout droit sur le bien en cause appartenant à la commune. Cette transaction a eu pour objet de prévenir un litige entre ces derniers et la commune au sujet de la revente du bien préempté illégalement par celle-ci, et le juge administratif était compétent pour juger de la légalité de cet acte détachable (CE, 17 mai 2006, 3e et 8e sous-sections réunies, commune de Jonquières, n° 281509).

 

Fiche du 18.12.06